La loi Malraux, instaurée en 1962, a vocation à instaurer un principe de défiscalisation destiné à protéger au mieux le patrimoine immobilier français. Cela se traduit en particulier par une volonté assumée d’encourager des programmes visant à rénover des habitations situées dans un quartier ancien dégradé ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Sans oublier bien sûr les secteurs sauvegardés, ces zones urbaines régies par des dispositions bien spécifiques prévues à l’article L. 313-1 du Code de l’urbanisme. Quel que soit le cas de figure, l’objectif est à la fois d’empêcher la mise en péril de quartiers historiques via l’instauration de normes juridiques protectrices et de requalifier un patrimoine urbain en conformité avec un mode de vie contemporain. Les propriétaires d’immeubles désireux de répondre à ce cadre normatif peuvent alors bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant varier de 22 à 30 % du montant des travaux effectués. Sans plus tarder, voici toutes les clés pour pouvoir profiter en toute connaissance de cause des avantages fiscaux de cette loi porteuse de sens et de valeurs…
Quelles sont les conditions générales du dispositif Malraux ?
Pour pouvoir bénéficier du dispositif de la loi Malraux et de ses avantages en matière de défiscalisation, il est nécessaire de réunir un certain nombre de conditions générales cumulatives. Elles sont liées à la fois :
- à l’investisseur, celui-ci devant être à l’évidence, au sens juridique, une personne morale ou une personne physique résidente fiscale en France et assujettie à l’imposition sur le revenu.
- à l’immeuble visé, puisque les travaux doivent être menés dans l’optique d’une restauration intégrale d’un bien bâti figurant au cœur d’un quartier ancien dégradé (QAD) ou d’un site patrimonial remarquable. À ce titre, l’ensemble des immeubles ne sont pas susceptibles de donner droit à une défiscalisation, seules certaines zones étant concernées. En revanche, la restauration peut tout à fait être réalisée sur un bien immobilier tant à usage d’habitation que professionnel.
- à la conduite des travaux de restauration avec l’impératif d’un immeuble déclaré d’utilité publique. Dans cette perspective, ces travaux ne peuvent être effectués qu’après obtention de l’accord préalable d’un architecte des Bâtiments de France.
- à la location du bien, dans la mesure où sa simple restauration intégrale ne constitue pas une condition suffisante pour être éligible au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Malraux. Il est nécessaire que le bien restauré en question soit ensuite loué pendant une durée minimale de neuf ans. S’il s’agit d’un immeuble destiné à être habité, engagement doit être pris par le propriétaire de le louer nu en vue d’une habitation principale.
- aux revenus issus de la location, étant entendu que seuls ceux issus de la catégorie foncière sont susceptibles d’ouvrir droit au bénéfice d’une réduction d’impôt. Cela a pour conséquence d’exclure les locations meublées du dispositif Malraux.
Quels sont les biens éligibles à un investissement en loi Malraux ?
Tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par le dispositif de défiscalisation prévu par la loi Malraux. Il s’adresse uniquement aux propriétaires d’immeubles anciens situés dans des secteurs bien spécifiques. Le caractère historique, esthétique et même culturel des lieux est pris en compte avec en toile de fond la nécessité de mettre en place un plan de valorisation et conservation.
À quoi correspond un Site patrimonial remarquable (SPR) ?
Ces caractéristiques d’éligibilité sont susceptibles de s’appliquer à des biens faisant partie intégrante d’un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Ils visent à protéger des quartiers, villages ou villes dont la mise en valeur présente de manière indéniable un intérêt d’utilité publique. La valorisation de ces ensembles compte tenu de leur intérêt paysager, artistique, historique, architectural, voire archéologique est mise en avant.
Sur un plan plus formel, il est à noter que ce dispositif unique de SPR s’est substitué, depuis une loi du 7 juillet 2016, aux anciennes dénominations d’Aires de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP), de Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et de secteurs sauvegardés.
Quartier ancien dégradé (QAD)
Les travaux de restauration faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique sont également concernés par le dispositif de défiscalisation Malraux quand ils sont menés, jusqu’à la date du 31 décembre 2022, dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD).
L’investissement s’inscrit généralement dans le cadre d’un Programme national de revalorisation de ces QAD avec comme objectif la lutte contre l’insalubrité des habitations. Les préoccupations de mixité sociale, d’amélioration énergétique et de diversification font également souvent partie intégrante de la démarche.
Le NPNRU
Les dépenses réalisées depuis le 1er janvier 2016 dans un quartier obéissant aux règles du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) font tout autant partie des biens éligibles à un investissement en loi Malraux.
Encadrées par une convention pluriannuelle, elles se caractérisent par une intervention urbaine au cœur de quartiers marqués par une forte concentration d’habitations anciennes dégradées. Le but sous-jacent est là aussi de promouvoir au mieux la diversité, la mixité fonctionnelle, le décloisonnement et la mobilité des habitants.
Quels sont les travaux éligibles ?
Comme pour les bien eux-mêmes, tous les travaux n’ouvrent potentiellement pas droit à la réduction d’impôt prévue par la loi Malraux. Ces charges sont énumérées de façon limitative et sont classables en deux catégories distinctes :
- les dépenses de droit commun (réparation et entretien, frais de gestion, primes d’assurance, frais d’adhésion aux associations foncières urbaines, etc.) ;
- les dépenses spécifiques (travaux de reconstruction des murs extérieurs ou des toitures lorsqu’une démolition s’impose pour la restructuration, travaux de démolition imposés lors de la délivrance du permis de construire, etc.).