Investissement en loi Malraux

Protéger le patrimoine français tout en réduisant ses impôts

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un complément de la législation sur la protection du patrimoine français. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation dont le but premier est de contribuer à la rénovation et à la conservation des biens « classés » et protégés. En vigueur depuis le 4 août 1962, elle encourage les investisseurs à se tourner vers la rénovation d’immeubles historiques en leur octroyant des avantages fiscaux proportionnels aux travaux effectués (qui doivent être validés par un architecte des bâtiments de France). Cette réduction d’impôt permise par la loi Malraux peut atteindre 30 % de l’investissement initial, dans une limite de 400 000 € sur 4 ans, soit 100 000 € par an. Depuis 2009, ce dispositif de défiscalisation est également valable dans le cadre d’une vente.

Le dispositif Malraux a été prolongé à plusieurs reprises. Initialement prévu pour être supprimé, il a été reconduit par la loi de finances pour 2023, qui en a prolongé l’accès jusqu’au 31 décembre 2023. Cette prolongation a été renouvelée dans la loi de finances pour 2024, offrant ainsi une nouvelle échéance jusqu’au 31 décembre 2024.

Quelles sont les conditions à respecter pour investir en Malraux ?

  • Le bien doit se situer dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP), où l’immobilier présente un intérêt historique, culturel et esthétique justifiant sa préservation et sa valorisation.
  • Les travaux effectués doivent concerner des opérations de réparation, d’entretien, d’amélioration, de reconstitution de toiture, de rénovation des murs extérieurs…
  • Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France et concerner l’ensemble du bâtiment acquis.
  • Le bien rénové doit être loué nu, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
  • La location doit commencer dans les 12 mois suivant la fin des travaux de rénovation.

Découvrir la loi Malraux du  4 août 1962

L’investissement immobilier se démocratise de plus en plus, mais reste tout de même difficilement abordable pour les débutants dans le secteur. De plus, la réduction d’impôt n’est pas toujours aussi importante que l’on espérait ou alors les travaux sont beaucoup trop importants pour se lancer dedans à une seule personne. L’investissement en loi Malraux répond à lui seul à tous ces problèmes. En effet, les travaux sont conséquents, mais permettent une grande réduction d’impôt grâce à une défiscalisation proportionnelle aux travaux entrepris.

Les atouts du dispositif Malraux en 2024

1. Un logement tout neuf

Une fois tous les travaux effectués, le logement dans lequel l’investisseur aura pris le temps de rénover sera flambant neuf. Néanmoins, celui-ci étant classé historique, vous bénéficierez (vous et vos locataires) d’un bien de caractère en profitant de tous les avantages d’un logement neuf. De plus, lors d’une éventuelle revente, l’investissement en loi Malraux engendrera une plus-value importante. En effet, par rapport aux travaux effectués initialement, le logement gagnera en valeur et pourra donc être revendu plus cher.

2. Une localisation de qualité

Ce type d’investissement immobilier oblige l’investisseur à s’engager dans un logement situé dans :

  • Dans un Site patrimonial remarquable (SPR), qui prend en compte à la fois les anciennes ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysagé) et les anciens secteurs sauvegardés (pour motifs d’ordre esthétique, historique ou culturel) ; un Site patrimonial remarquable éligible doit être couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).
  • Dans un quartier ancien dégradé (QAD) pour les dépenses effectuées jusqu’au 31/12/2024. 
  • Ou dans un quartier concerné par le NPNRU, le Nouveau programme national de renouvellement urbain jusqu’au 31/12/2024.

Ces zones généralement situées dans les centres-villes offrent de nombreux avantages comme l’accès aux commerces, aux transports en communs et aux infrastructures de proximité (écoles, crèches, mairies, complexes sportifs, etc.). De plus, les grandes villes attirent des candidats à la location bénéficiant de plus gros budgets que pour des logements situés en banlieue, par exemple. Cependant, il faut s’assurer d’avoir l’autorisation du préfet avant de lancer les travaux. Par ailleurs, les travaux devront être faits par un professionnel, et sous la supervision d’un Architecte des Bâtiments de France.

3. Une défiscalisation immobilière importante

Un investissement Malraux permet de pouvoir obtenir une réduction d’impôt proportionnelle aux frais des travaux engagés pour la rénovation du logement (dans une limite de 400 000€ sur 4 ans en 2024). Généralement, les ouvrages ont une durée de travaux de deux ou trois ans ce qui permet de réduire le taux d’imposition sur une durée importante puisque relativement courte. La loi Malraux offre donc un avantage fiscal non négligeable.

4. Une grande liberté au niveau de la location

Dans ce type d’investissement immobilier en loi Malraux, il n’y a pas de limite de plafond de loyer ou de revenu du locataire. Ceci laisse une grande indépendance au propriétaire qui peut décider lui-même du loyer qu’il va vouloir fixer. Le logement étant généralement un bien d’exception, au cœur historique d’une grande ville, la demande locative aura nécessairement le budget pour un logement neuf bien situé. De plus, les logements anciens attirent beaucoup de locataires grâce à leurs symboles et leur décoration unique (moulures, murs en pierres, ect.). À noter tout de même que le propriétaire s’engage à louer le logement nu à une personne qui n’est pas un membre de sa famille, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux et ce, pour une durée de 9 ans minimum.

Un investissement en loi Malraux est un placement avantageux, vous l’aurez bien compris, mais il est important de bien y réfléchir en amont. En effet, l’achèvement des travaux pouvant s’étaler sur deux à trois ans, le propriétaire se doit d’avoir la fiscalité adéquate pour mener à bien cet investissement immobilier. De plus, les travaux de rénovation doivent être effectués par une entreprise privée et non par le propriétaire lui-même.

Quels sont les montants de la défiscalisation Malraux ?

Comme mentionné précédemment, la loi Malraux offre une réduction d’impôt proportionnelle à l’ampleur des travaux entrepris. Cependant, le montant des travaux ne doit pas excéder 100 000 € par an. Pour toute demande de permis de construire réalisée depuis le 9 juillet 2016, la défiscalisation Malraux sera :

  • Le taux initial de la réduction d’impôt Malraux est de 22 % ;
  • Ce taux est majoré à 30 % pour les bâtiments situés dans un SPR couvert par un PSMV, et jusqu’au 31 décembre 2024 dans un QAD, ou un quartier concerné par un NPNRU.

Ce type d’investissement locatif permet donc de pouvoir réduire relativement ses impôts. Cela dit il ne faut pas oublier que les travaux peuvent s’étaler sur deux, voir trois ans (source ici). La défiscalisation immobilière est intéressante dans ce type d’investissement seulement si le propriétaire possède un bon capital financier.

Important

Depuis 2017, un mécanisme de report a été mis en place permettant aux investisseurs de reporter leur plafond non-utilisé à l’année suivante. Si le plafond d’investissement de 100 000 € n’est pas atteint pour une année, le restant peut être transféré à l’année suivante.

Qu’en est-il du marché immobilier en 2024 ?

En 2024, le marché immobilier français montre des signes de reprise, particulièrement dans les grandes villes et les régions attractives. D’après les Notaires de France, les prix se stabilisent après avoir connu une baisse notable. Par exemple, Paris affiche un léger recul des prix, autour de 1 %, tandis que des villes comme Lyon et Marseille voient des augmentations de 0,5 % à 1 % sur l’année. La confiance des investisseurs semble revenir, soutenue par les taux d’intérêt qui se maintiennent en dessous de 4 % malgré une hausse au premier semestre.

Dans ce contexte, les avantages fiscaux de la loi Malraux rendent le dispositif particulièrement attractif en 2024, dernière année d’éligibilité. La demande locative demeure forte dans les centres historiques de villes telles que Bordeaux, Nantes et Toulouse, ce qui ajoute à l’intérêt pour les biens rénovés dans ces zones. La reprise des ventes de logements anciens, alliée aux incitations fiscales de la loi Malraux, incite les investisseurs à se tourner vers la restauration patrimoniale. En investissant dans ces projets de rénovation, ils renforcent leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt substantielle, dans un marché immobilier qui retrouve une dynamique favorable.

Distinction entre la loi Malraux et la loi Monument Historique

La loi Malraux et la loi Monument Historique sont deux dispositifs de défiscalisation qui permettent, en échange de la rénovation et de la mise en location d’un bien ancien, de profiter d’une réduction d’impôt. Les deux dispositifs aspirent à un objectif commun, à savoir la rénovation, la mise en valeur ainsi que la sauvegarde du patrimoine immobilier Français. La différence entre ces deux lois se situe au niveau des biens qui sont éligibles aux différents dispositifs ainsi que le montant qu’il est possible de défiscaliser. Ainsi, la loi Malraux concerne les logements situés dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR), correspondant aux anciens ZPPAUP et AVAP, et permet de défiscaliser jusqu’à 30% du montant des travaux. La loi Monument Historique concerne quant à elle les biens immobiliers classés monuments historiques et permet de défiscaliser un montant équivalent à la totalité des travaux.

Peut-on investir en loi Malraux par une SCPI ?

L’investissement en loi Malraux est effectivement possible via l’acquisition de parts de SCPI ; cette dernière permet ainsi à plusieurs investisseurs de mettre en commun leurs liquidités afin de financer l’investissement.